L'imputazione dei canoni nel procedimento e nella qualificazione del rent to buy

Individuata la finalità del contratto di rent to buy disciplinato dall'art. 23 d.l. n. 133 del 2014, si propone una sua qualificazione quale operazione economica complessa realizzabile tramite il collegamento negoziale tra una locazione ed un preliminare unilaterale; esso rappresenta pertanto un negozio ad effetti essenzialmente obbligatori caratterizzato dal godimento dell'immobile (locazione) e dall'obbligazione unilaterale del solo concedente ad alienarlo qualora il conduttore decida per l'acquisto ed un'obbligazione con facoltà alternativa in capo a questìultimo di evitare la dovuta restituzione soltanto decidendo per la compravendita del bene. All'interno dell'unitario canone locativo, va essenzialmete distinta, in maniera equilibrata, la parte destinata a remunerare il godimento rispetto alle somme attribuite a titolo di deposito irregolare consistenti, da un lato, nella quota da imputare a corrispettivo qualora il conduttore opti per l'acquisto e, dall'altro, quanto della quota non imputata a tale titolo dovrà essere restituita qualora il conduttore non opti per l'acquisto. Le reciproche pretese economiche sottese alla complessa operazione negoziale troveranno soddisfazione mediante procedimento compensativo.